賬面價值6.6億元的自有房地產，一經評估變身為投資性房地產增值9.32億元，中興通訊此舉及后續賬面價值14.29億元自有房地產的轉型，是制造業上市公司中少見的手法，有虛增利潤和凈資產的嫌疑。
2012年上半年，中興通訊(000063.SZ)投資性房地產從期初的零元猛增到期末近16億元，而此前公司根本沒有投資性房地產，而大筆投資性房地產對中國制造業企業而言并不多見。
“中興通訊要做房地產了？”有市場人士據公司日前發布的2012年中報猜測。不過，這并未得到公司方面的證實。截至發稿，記者尚未收到中興通訊方面對此的進一步置評。
然而，從會計上講，將自用房產變成投資性房地產，不僅能增加公司凈資產，為現金緊張的公司創造再融資與借貸的條件，還能少計提折舊，增加公司凈利潤。
罕見的大規模房地產轉換
公司半年報顯示，集團(指中興通訊及其附屬公司其中的一家或多家公司)本期以經營租賃的形式將相關建筑物出租給關聯方中興發展有限公司(上市公司董事長侯為貴擔任董事長的公司)。
這些建筑物由自用房產轉為投資性房地產，轉換日賬面價值為人民幣約6.6億元，經評估后的轉換日公允價值為人民幣約15.95億元，評估增值人民幣9.32億元計入資本公積。
然而，并不為多數人所知的是，中興通訊還可經營房屋租賃業務。其實，早在2008年5月，公司便通過了一項議案，將其經營范圍從原先以程控交換機、移動通訊設備為代表的通訊業務，擴展到房屋租賃領域。當年10月底，公司還通過了《公司關于租賃物業關聯交易事項的議案》。
資料顯示，2007年-2011年，公司的房屋租賃業務出租對象主要是關聯公司，但公司財報中關于房屋租賃收入比較分散，數額并不大。
記者統計發現，公司在建工程從2007年的9.31億元增加到2011年的15.8億元。
近五年中興先后投入近58.49億元至在建工程中，已轉化為固定資產51.15億元。而固定資產轉化為投資性房地產，在2012年上半年首次出現，此前一直是將在建工程轉入固定資產科目中的房屋及建筑相關項目。
財報顯示，中興通訊的在建工程多為公司的工業園、科技園、研發中心等工業用地。
2007年公司在建工程中，主要有留仙洞工業園一期、研發中心和培訓樓、設備安裝工程等項目，2008年增加了西安科技園二期工程，2009年增加了上海二期、南京研發中心、人才公寓工程，2010年增加了上海研發中心二期、三亞研發基地項目、西安二區一期工程、西安科技園A10地塊項目、科技園C3研發中心工程，2011年增加了河源生產研發培訓基地一期、工業園北區二期工程。
與此同時，公司房屋及建筑物賬面余額從2007年年末的12.92億元，增加到2011年年末的43.47億元。2012年上半年期末，公司房屋與建筑物賬面余額更是猛增7.6億元，達到47.72億元。
此外，2007年至2011年，中興通訊的上土地使用權也迅速增加。公司土地使用權賬面余額從2007年年末近0.99億元，增加到2011年年末近9.5億元。2012年上半年，土地使用權賬面余額增加0.76億元，減少約0.40億元，期末賬面余額約為9.87億元。
值得注意的是，中興通訊在房地產的大規模投入，不僅是在土地使用權和房屋及建筑物賬面余額的迅速增長。2012年半年報顯示，公司新增加的賬面價值約14.29億元的投資性房地產尚未取得產權登記證書。中興通訊這一做法在制造類上市公司中較為少見。
而與中興通訊主營業務相同的華為，其投資性房地產近幾年一直無太大變動。
華為公司財報顯示，自2004年1月1日起，華為將一些房屋出租給一家前子公司及一家前關聯方，至此便有了投資性房地產。
2008年12月31日，華為公司投資性房地產成本(賬面余額)為4.34億元，賬面凈值為2.42億元，公允價值為4.66億元；而截止到2011年12月31日，華為公司投資性房地產成本(賬面余額)為5.67億元，賬面凈值為人民幣2.78億元，公允價值為4.79億元。
涉嫌虛增凈資產、凈利潤
除了這筆之外，公司2012年還將有賬面價值近14.29億元的自用房地產轉為投資性房地產。如果按照此次評估價，增長1.5倍，兩項合計(6.6×1.5+14.29×1.5)，可增加凈資產近30億元。
按中興通訊固定資產的折舊政策，房屋及建筑物使用壽命30年，年折舊率為3.17%。上半年6.6億元加上將要轉成投資性房地產的14.29億元自用房地產，近21億元固定資產不用折舊，按年折舊率3.17%計算，可增加公司稅前利潤近6600萬元(不考慮殘值)。
而2012年上半年，中興通訊的凈利潤為2.45億元，而扣除非經常性損益的凈利潤約-5938萬元，同期公司固定資產折舊約4.99億元。
令人不解的是，中興通訊下半年還有14億元的自用房地產轉為投資性房地產，而這14.29億元未轉資產尚未取得產權登記證書，此外，公司土地使用權也有4.67億元在申請土地使用權。
自用房地產改為以公允價值計量投資性房地產本屬正常，但通常需兩個前提：相關經濟利益能夠流入企業，成本能夠可靠計量；另外便是管理層持有意圖改變。
但由自用房產變成投資性房產，成本法變更為公允價值計算，因為很容易受人為因素影響，即便有相關認定機構出具文件，但客觀公正性仍值得商榷。這公允價值如何界定？
如今，房地產如火如荼，中興通訊采用公允價值計量資產，業績看似增加了不少。如果將來房地產泡沫破滅，公司是不是也能客觀地確認虧損呢？
或因融資所需
2012年上半年突然“出生”的6億元投資性房地產，或與中興通訊的投資所需密切相關。
伴隨全球經濟持續下行，境外電信運營商資本開支下降，公司訂單減少將導致業績增長乏力。
中興通訊此前對本刊記者表示，通信設備行業是周期性行業，全球性經濟不振給各運營商帶來巨大財務壓力，這種壓力已傳到設備供應商當中。
而中興通訊依靠借債、融資推動自身成長的經營模式也面臨各種挑戰。依賴銀行貸款以價格戰獲得市場份額的策略現在難以為繼，終端業務面臨的競爭更加激烈，公司經營活動產生的現金流量凈額在2008年-2011年呈現不斷下滑趨勢，2011年經營活動產生的現金流凈流出達18.1億元。
而公司負債率仍居高不下。2007年-2011年，中興通訊資產負債率維持在70%-75%之間，同期，凈資產負債率從203%上升到300.76%。2012年上半年，資產負債率達75.07%，上半年凈資產負債率達301.12%。
公司已經進行過多輪募資活動，緩解資金壓力。公司半年報顯示：2010年1月通過配售H股，募集25.96億港元；2010年2月，通過“中興ZXC1”認股權證募集約9.12億元人民幣；2012年6月，公司發行“12中興01”公司債募集60億元人民幣。
中興通訊受高負債限制，融資與借貸遇瓶頸，無法像華為一樣發行“虛擬股”，而將自用房產變成投資性房產，不僅能虛增公司資產，提升公司融資額度，而且能調節公司凈利潤，這對中興通訊而言是件好事。
有趣的是，此前并不起眼的歌爾聲學(002241.SZ)，因傍上蘋果(NASDAQ，AAPL)，其市值近日達320億元左右，逼平中興通訊。草創兩年的小米手機，此前的估值也達到40億美元(約250億元人民幣)。
